La nueva regulación establece dos sistemas de cálculo y el contribuyente elige el que más el conviene
Ya ha entrado en vigor el decreto ley que modifica el impuesto de plusvalía municipal y que fue publicado el 9 de noviembre de 2021. La nueva forma de calcularlo entró en vigor el 10 de noviembre y ahora los ayuntamientos tienen seis meses para adaptarse a estos cambios.
El nuevo texto, que ha sido aprobado por trámite de urgencia para evitar el agujero económico que se iba a producir en los ayuntamientos, establece dos formas diferentes de calcular el impuesto:
- Cálculo directo: se hace la diferencia entre el precio de compra del inmueble y el precio de venta y se aplica un porcentaje a pagar. Ese porcentaje lo decidirá cada ayuntamiento y no podrá superar el 30%.
- Cálculo objetivo: en este caso se multiplicará el valor catastral del suelo del inmueble con unos nuevos coeficientes que se actualizarán cada año.
El contribuyente que tenga que pagar la plusvalía podrá hacer los dos cálculos y pagar el impuesto con el sistema que le resulte más ventajoso.
Los nuevos coeficientes
El decreto ley establece unos coeficientes máximos que se pueden aplicar, coeficientes que ahora deberán ser ratificados o cambiados a la baja por cada ayuntamiento en sus ordenanzas municipales. Para ello disponen de un plazo de seis meses.
Los nuevos coeficientes ya no son lineales ni dan por hecho que el suelo urbano se revaloriza cada año. Son éstos:
Tabla de cotización del impuesto de plusvalía
Con estas cifras los mayores porcentajes, del 45%, son para quienes adquirieron un inmueble hace 20 años o más; y los más bajos para hace 10 y 13 años, época de crisis inmobiliaria.
Estos porcentajes, que hasta ahora se podía modificar vía Presupuestos Generales del Estado (PGE), se podrán cambiar a través de una norma con rango de ley y, para cumplir la sentencia, deberán tener en cuenta la evolución del mercado inmobiliario.
Novedades de la ley
La ley incluye algunas novedades importantes.
La primera es que no deberán abonar ese impuesto las personas que demuestren que no han tenido beneficios con la venta o recepción de un inmueble.
La segunda es que si ha transcurrido menos de un año desde que se compra un inmueble hasta que se vuelve a vender también se pagará plusvalía, aunque el cálculo se hará por meses. El Gobierno pretende así, asegura, gravar la especulación.
¿Por qué se cambia el impuesto?
El cambio en la forma de calcular la plusvalía se ha visto forzado por la sentencia del Tribunal Constitucional del 26 de octubre que estableció que no era constitucional el sistema que se estaba usando hasta ese momento. Hasta ahora el impuesto se pagaba en función de los valores catastrales que cada ayuntamiento establecía para el suelo, valores que podían estar alejados del valor real del mismo.
El nuevo impuesto de plusvalía no tiene carácter retroactivo.
